마스턴프리미어리츠 공모주 개요
청약일정 : 2022년 5월 12일(목) ~ 13일(금)
공모 상장일 : 5월 31일(화)
환불일 : 5월 17일(화)
공모가 : 5,000원
청약 주관사 : 삼성증권
수수료 : 2000원
의무보유확약 : 건수 43.2%, 수량 43.3%
유통가능 비율 : 50.68%
수요예측 : 1170.44:1
마스턴프리미어리츠 공모주 수요예측
마스턴투자운용에서 첫번째로 상장하는 리츠 주식인 마스턴프리미어리츠 공모주 수요예측 결과 올해 상장하는 리츠 주식 중 가장 높은 경쟁률인 1170.44:1을 기록하였습니다. 국내외 1204개 기관이 참여하였으며 5월 12일과 13일에 청약을 진행하며 5월 31일 코스피에 상장이 진행이 될 예정입니다.
마스턴프리미어리츠 공모주 투자 매력 요약
마스턴프리미어는 부동산 업계의 선두 기업인 마스턴투자운용의 첫번째 공모 상장 리츠 기업으로 이커머스 선두업체의 장기 임차 물류센터와 글로벌 우량기업이 임차한 코어 오피스, 신축 및 친환경 인증 보유자산을 가지고 있는 안정적인 부동산 기초자산을 보유하고 있습니다. 또한 선매입을 통해서 1~2년 전 가격으로 편입하여 수익성과 안정성을 동시에 보유한 리츠 구조를 구축하였습니다. 또한 실현 IRR 19.4%에 이르는 개발 운용 역량을 보유하여 전략 리서치 조직을 활용한 부동산 시장분석 및 포트폴리오 잘 운용하고 있습니다.
안정적인 SEED 자산 보유
마스턴프리미어는 안정적인 임차인을 보유한 지역별, 자산별 분산 투자 포트폴리오를 가지고 있습니다. 프랑스 아마존 물류센터, 우리나라 쿠팡에서 사용하고 있는 인천 항동 스마트물류센터, 프랑스 코어 오피스인 크리스탈파크를 보유하고 있습니다. 모두 임대율이 100%이며 잔여 임대차 기간이 장기간으로 이용할 것으로 예정이 되어 있어서 안정적인 수익을 거둘 것으로 기대가 되고 있습니다.
선매입을 통한 가치 상승 이익 확보
장기적으로 부동산 가치사 상승하기 때문에 마스턴프리미어는 Seed 자산의 선매입으로 리츠 기준 약 255억 수준의 가치 상승을 이루고 있습니다. 프랑스 노르망디에 위치한 아마존 물류센터의 경우 93억, 인천 항동 스마트 물류센터는 162억원의 선매입 효과를 거두어 앞으로도 더 큰 이익의 기대감을 가지고 있습니다.
마스턴프리미어 리츠의 투자 전략
리서치 데이터를 기반으로 하는 차별화된 포트폴리오 전략 수립을 통해 다양한 섹터에 투자합니다. 2019년 리서치 전략실 신설 이후에 약 10건 레포트 발표 및 매 분기 트렌드 보고서를 발간하여 트렌드 변화를 신속하게 파악하고 있습니다. 누적자산 166개 이상의 투자 경험의 노하우로 평균 실현 IRR 19.4%에 이르는 우수한 실현이익을 달성하였습니다. 국내외 시장 상황에 적합한 투자 유형별 다양한 전략의 블라인드 펀드 설정 하였으며 마스턴 고유 자금, 계열사 등 다양한 공동 투자 자금을 보유하였습니다.
마스턴투자운용 소개
마스턴투자운용의 경우 안정적인 배당 수익을 목표로 한 투자 전략에 중점을 두고 있으며 변화하는 부동산 시장의 트렌드를 파악하여 2022년 3월 기준 오피스(24%), 물류(20%), 주거(23%), 물류센터(20%), 데이터센터(19%) 등 다양한 유형의 자산을 담도록 포트폴리오를 조정하면서 투자를 하고 있습니다. 아시아태평양 내 투자규모로는 국내 1위 리츠 기업이며 전세계로는 8위입니다. 누적투자 규모는 29조 9천억원, 청산 펀드 수익률 19.4%, 임직원수는 220명입니다.
약 61건의 자산 개발 경험 및 약 61건의 선매입 및 실물 투자 경험을 보유하고 있으며 총 170건의 투자 레코드를 보유하고 있습니다. 마스턴투자운용에서 투자를 하고 있는 부동산 자산을 확인해보면 센터포인트, 쿠팡물류센터, 강남 파이낸스센터, 이마트, 두산 타워 등 여러곳에서 본적이 있는 건물들이라는 것을 확인할 수 있네요.
마스턴프리미어 리츠 운용사 마스턴투자운용 소개
산업 및 라이프사이클에 따른 성장 섹터를 발굴하여 시장을 리드를 하는데 2019년 시장 초기부터 물류센터에 선제적인 투자로 많은 트랙 레코드를 보유하고 있으며 경기도 용인, 이천, 시흥 등의 물류센터에 투자 자산으로 보유하고 있으며 이는 업계 최고 수준으로 40건 이상의 물류센터의 투자 실적을 보유하고 있습니다. 또한 IT, 스타트업, 바이오 등 신성장동력기업의 등장으로 변화하는 트렌드를 읽고 지속 성장이 기대되는 신흥지역에 투자를 진행하며 오피스 시장 수요 공급의 트렌드를 따라 분당(판교), 성수, 마곡 등 신흥 오피스 지역에 전략적으로 투자를 하고 있습니다.
마스턴프리미어리츠 공모주 지분 사항
마스턴프리미어리츠 공모주 상장 후 각 개별 자산을 매입한 다양한 개별 자산 리츠의 주가 또는 부동산 펀드의 수익증권을 지주회사 격인 리츠 회사가 취득하는 구조입니다. 아마존 노르망디 물류센터와 아마존 남프랑스 물류센터를 마스턴글로벌리츠를 통해 100% 지분을 보유하고 있으며 인천 항동 스마트 물류센터의 경우 코크랩 52호 리츠를 통해 지분 26%를 보유하고 있습니다. 프랑스 크리스탈파크 오피스의 경우 마스턴유럽 9호 펀드를 통해 지분 13%를 투자하고 있습니다.
마스턴프리미어리츠 주가 배당 수익률
마스턴프리미어리츠는 연평균 6%의 안정적인 배당수익률을 제공하며 보유하고 있는 자산의 매각으로 추가 수익을 추구할 수 있습니다. 일반적으로 6% 배당 수익률을 기록하고 있지만 프랑스 크리스탈파크 수익증권 청산 및 인천 항동 스마트물류센터 지분증권 청산 시 일시적으로 배당 수익률이 약 13~15% 정도 추구할 수 있습니다.
프랑스 아마존 물류센터
글로벌 이커머스 기업의 아마존이 직접 선별한 위치로 현재 풍부한 해우 인구이며 향후 인구 상승 기대 지역이기도 하빈다. 아마존은 현재 운영 중인 36개 물류센터와 함께 2개 자산을 신규 거점 지역으로 선정하여 선임대차계약을 체결하였습니다. 본 건은 프랑스의 물류 핵심축인 남동부 축에 인접하고 약 164만명의 풍부한 배후 인구를 보유하여 향후 이커머스 시장 성장과 함께 물류센터 가치 또한 점진적으로 성장할 것으로 기대하고 있습니다.
인천 항동 스마트 물류센터
인천 중구 항동에 위치한 쿠팡이 임차하고 있는 신축 저온 물류센터로 전층 접안, 자주식 램프 등 최신 스펙의 물류센터이며 향후 인구 상승의 기대지역이기도 합니다. 인천 송도, 김포, 시흥, 고양시 등 최근 지속적으로 성장하는 배후 인구로 주변 지역 수요가 많고 주요 고속도로 진입이 편리하여 타 지역의 접근성이 좋고 서울을 포함한 수도권 배송에 유리한 입지입니다. 시세 대비 가격 경쟁력이 매우 우수하며 매각 차익을 기대할 수 있습니다.
프랑스 크리스탈파크 오피스
글로벌 오피스 시장의 중심인 프랑스 파리라는 우수한 입지에 위치하고 있으며 PWC, 에스티로더, IFF 등 우량 기업이 임차인으로 있습니다. 프랑스 뇌이쉬르센의 위치는 우리나라 서울 강남과 같은 핵심 권역으로 프랑스의 샹젤리제, 방돔광장 등 명품거리 및 업무지역과 인접한 위치에 있습니다.
마스턴프리미어리츠 주가 전망
코로나 이후 상업용 부동산의 경우 지속적인 임대료 상승으로 마스턴프리미어리츠와 같은 리츠 관련 주식의 경우 자산 가치 상승이 전망이 됩니다. 마스턴프리미어리츠 공모주가 상장 후에도 향후 주가 전망의 경우 금리 인상기에도 불구하고 물가지수 및 GDP 상승 전망에 따라 안정적인 자산 가치 상승이 전망되고 있습니다.
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