부동산 스터디 : 매매 시 체크사항(계약서, 잔금, 세금, 대출, 수리 및 인테리어 등)

부동산 스터디 : 계약 방법 

• 가계약금 : 이체만 하면 되고, 계약서 일자 협의
• 계약금(10%) : 계약서 작성 및 계약금 지급, 가계약금 포함 10%이며 보통 7일 이내, 통상 10% 위임 가능
• 중도금(40%) : 중도금을 지급하는 것으로 의무사항은 아니며 금액은 가변적이다. 일반적으로 없는 경우로 매수자가 반드시 물건을 사고 싶어하는 의지가 담겨 있으며 계약 취소 방지 용도로 활용이 된다.
• 부동산 잔금(50%) : 남은 자금을 지급하는 것

 

매매계약서 작성시 특약조건

매수 시 유리한 특약이 있고 매도 시 유리한 특약이 있고 특수한 상황에서 넣어야 될 내용이 있다.

• 현 상태로의 계약(매수자 입장에서 유리함)
• 시설물의 고장은 매도인 책임이며 그 외는 매도인에게 수리를 요구할 수 없음(매도시 유리)
• 계약 체결일 이후 잔금 날까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해 배상을 한다. (매수시)
• 근저당권 승계시 대출이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다.(매수시)
• 잔금일은 상호 협의하에 앞당 길 수 있음(매수자, 매도자 입장 모두 유리)
• 매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권 이전등기를 해주기로 함(매수시 유리)
• 매수인은 잔금 시 명의를 변경할 수 있고 매도인은 이에 협조한다.(매수시 유리, 위 내용과 같은 말)
• 매도인은 매수인에게 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨준다.(매수자 셀프 등기 시)
• 매수인은 매도 부동산에 존재하는 행정적인 위불법 부분을 일괄 승계하며 앞으로 매도인에게 일절 이의를 제기하지 않는다.(주도 재개발 예정지역 매매시 매도자 입장)

부동산 매매 계약서

임차계약서 작성시 특약조건 스터디

• 계약 체결일 이후 잔금일까지 부동산에 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상을 한다.(임차인 입장에서 유리)
• 임대인은 보일러, 수도시설 등의 시설물의 수리 비용은 부담을 하되 전구교체, 도배, 수도꼭지 등의 수리비용은 임차인이 부담한다.(임대인 입장의 특약)
• 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.(임대인 입장의 특약)
• 월세는 선불이며 연체이자는 월 10%이다. 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.(임대인 입장에서 유리)
• 불가피하게 계약 만료 전에 이사를 나갈 시 최소 3개월 전에는 임대인에게 통보를 한다.(임대인 입장에서 유리)

 

잔금 전 준비해야 할 내용 및 잔금 당일 처리해야 할 부분

• 법무사 의뢰 : 최소 잔금일 보름 전에 의뢰를 하며 법무사 수수료 확정된다.
• 대출 의뢰 : 가계약금 넣기 전에 확인을 하며 계약서 작성 후 의뢰한다. 
• 중개수수료, 법무사 비용, 취득세 : 잔금 처리 당일 중개수수료는 보수표에 의해 지급을 하고 법무사비는 사전에 컨택하여 비용이 싼 곳에 진행을 한다. 취득세 및 공과금은 정해져 있다.
• 관리비 정산, 선수관리비, 장기수선 충당금 : 관리비 정산금은 현거주자 관리비 정산 또는 매수자에게 지급을 한다. 선수관리비는 매수자가 매도자에게 지급을 한다. 장기수선 충당금은 매도자가 임차인에게 지금을 한다. 일반적으로 잔금 처리 당일에 부동산에서 모두 처리를 해준다.
• 집 상태 점검 : 세입자에게 현재 상태의 그대로를 인지(사진 촬영)

법무사 견적서비스 법무통

부동산 보유하기 

• 재산세 : 매년 7월, 9월 고지서 받으면 지급을 하는 것으로 온라인 홈택스에서 처리 가능하다.
• 종합부동산세 : 납부 기준 이상이 되어야 발생이 되며 12월에 지급을 진행하는 것으로 온라인 홈택스에서 처리 가능하다.
• 임차인 만기 시 처리 : 연장할지 말지, 연장하면 계약서 재작성, 나가면 임대 내놓기
• 임차인 중도 퇴실 요청 시 : 임차일 맞추고 나가야 되며 중개 수수료는 임차인이 부담한다. 임대 놓은 집의 신규 임차 계약이 먼저 되고 기존 임차인이 가야 할 곳 계약하도록 요청하기 

 

부동산 매도하기

부동산을 매수할 때에는 매도 시점을 대략적으로라도 정해야 한다. 목표로 한 수익률 초과 달성한 경우에는 언제든지 팔아도 좋다.

• 매도하는 집에 임차인이 거주하고 있는 경우 임차인에게 집 잘 보여달라고 부탁하기
• 임차계약기간 만료기간에 맞춰 매도하는 경우 임차인의 이사 일자를 매도 일자와 협의하여 잡는다.
• 새로운 매수자가 나타났을 때 바로 답하지 않고 꼭 배우자와 상의하고 알려주겠다고 하고 시간을 벌기
• 매수하겠다는 사람이 있을 때 무턱대고 계좌번호 알려주지 말고 잔금 일자, 중도금 여부, 계약일자 필히 확인하고 알려준다. 
• 부동산 매도하기 전 최소 3개월 전에 내놓기
• 여러 공인중개사 사무실에 전화를 걸어 매수자 입장 및 매도자 입장에서 적정한 시세를 확인하기
• 매도 시점의 특급호재 및 입주 물량 체크하기

 

부동산 매매 거래 시 세금 사항

• 부동산 취득시 : 부동산 매수자가 내는 것으로 잔금일 법무사가 대행해서 돈을 낸다. 1주택/2주택/3주택 이상 조정 지역/비조정 여부에 따라 다르다.
• 부동산 보유시 : 재산세, 종합부동산세로 6월 1일 등기상 소유자에 해당이 되며 매년 7월, 9월 2회 분할하여 지급을 한다. 세금은 공시지가 기준으로 계산이 된다.
• 부동산 매도시 : 양도세는 매도자가 세금을 낸다. 예정신고는 잔금일과 잔금일 이후 2개월의 말일에 두차례를 거쳐서 낸다. 확정신고는 다음년도 5월달에 계산이 되어 홈텍스에서 진행을 한다. (세무사 대행 가능)

 

부동산 전세 거래 세팅

• 부동산 갭 투자의 경우 젠서를 맞추는 게 관건으로 전세 금액을 낮춘다고 해서 큰 손해가 나는 것이 아니며 수익률을 내려놓고 안전하게 진행할 것
• 부동산 공인중개사의 말을 무조건 믿지 말고 현시세 및 매물 개수 정확히 파악하기
• 부동산 잔금은 최소 3개월 이상 여유롭게 잡기
• 잔금 일자가 명절이 있는 경우 명절 이후로 잡고 잔금일자가 여름휴가 시즌, 장마철, 한겨울 등 부동산 비수기인 경우로 해당 비수기에 거래를 하지 말 것

※ 부동산 매수 이후 전세 거래를 세팅하기 전에는 전세 가격의 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 이와 관련한 부동산 스터디한 내용을 함께 공유합니다. 

부동산 매매, 전세 가격 시세 파악 후 투자

 

부동산 은행 대출

규제 지역은 대출이 안되기 때문에 대출 부분은 꼼꼼하게 확인을 한다. 

• 대출을 확인할 때에는 가계약금 넣기 전에 대출 가능 여부를 확인한다.
• 대출 금리는 여러곳에 비교한다.
• 대출을 진행할 때에는 중도 상환 수수료를 반드시 확인한다.
• 부부 공동 명의인 경우 대출 명의는 한명이며 가끔 와이프 명의를 활용한다. 

주택담보대출 금리 비교

수리 및 인테리어

갭 투자는 상태가 좋은 물건으로 매입하고 월세 세팅하려는 경우는 되도록 수리를 하는 것이 좋다. 내 시간이 얼마나 들어가느냐에 따라 금액이 달라질 수 있다. 

• 집 상태가 좋은 물건이 무조건 먼저 나가기 때문에 상태가 좋은 것을 매입할 것
• 월세의 경우는 특히 인테리어가 중요하다.
• 인테리어 비용은 직영공사(내가 직접) > 반직영(외주 공사 분야 별 섭외하여 스케줄링) > 한군데에서 외주공사 순으로 금액이 저렴하다.
• 인테리어 진행시 최소 2주에서 4주 정도 필요하다.
• 올수리라고 해서 모두 같은 수리가 아님(부분 수리, 올수리, 올리모델링 구분)
• 부동산에서도 수리비를 잘 모르는 경우가 많음

집 수리 및 인테리어 견적

※ 부동산 실제 매매에서부터 매도까지의 실제 거래 실무에 대한 점검해야할 부분을 스터디를 해봤습니다. 실제 매수를 진행하기 전에 부동산 투자할 때의 투자 가치가 있는지 확인해야 될 내용을 스터디한 부분을 함께 공유합니다.

부동산 재테크 투자 확인 사항(시세 변화, 청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 거래량, 전세가)