부동산 재테크 투자 확인 사항(시세 변화, 청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 거래량, 전세가)

 

부동산 투자 타이밍 투자법 6단계 

1단계 : 최소 10년 동안의 시세 변화를 통해 큰 흐름을 먼저 살펴야 합니다.

• 아파트 시세 변화, 지역 시세 변화 모두 최소 10년 이상은 탐색
• 가격 변화를 살필 때에는 매매가격 뿐만 아니라 전세 가격도 함께 봐야 함
• 아파트 시세는 부동산지인, 알리알리, 네이버 부동산 이외에도 여러 사이트 활용 가능
• 지역 시세는 알리알리, 부동산지인 또는 한국감정원 추천하는데 그 이외의 사이트도 가능

2단계 : 현재 상승 중인 지역과 오랜 기간 보합 및 조정받은 지역에 관심을 가진다. 

• 매매 전세 가격 패턴을 살핀다.
• 매매 가격뿐만 아니라 전세 가격도 함께 알아본다.
• 매매 고점과 매매 저점의 년월을 체크하고 관련 이유도 확인해봐야 한다. 

부동산 매매, 전세 가격 시세 파악 후 투자

3단계 : 전국을 그룹핑 해서 같은 흐름을 가져가는 지역을 확인해본다.

• 같이 흐름을 움직이는 지역간의 거리를 확인해 본다.
• 흐름을 같이 움직이는 지역이 일자리를 공유하는지 확인해본다.
• 그룹핑된 지역간 중 배드타운의 역할이 어디인지 확인해보고 각 지역의 규모를 확인한다.(배드타운의 역할을 하는 곳은 뒤늦게 상승한다.)

4단계 : 유사한 지역들과 시세를 비교한다.

• 인구수가 되도록 비슷한 도시끼리 비교한다.
• 시세를 비교할 때는 과거 시세와 현재 시세를 함께 비교한다. 
• 매매뿐만 아니라 전세 가격도 함께 비교해서 내재 가치를 확인한다.
• 수평 비교가 되고 나면 수직 비교를 통해 지역을 넓혀나간다.(수평 그룹은 비슷한 동급 그룹, ex. 노도강, 마용성, 강남3구 등/ 수직그룹은 가격 간 상하관계, ex 서울-인천, 노원-송파 등)
• 그룹핑된 지역이 아닌 다른 지역끼리도 비교를 한다. 

5단계 : 해당 지역의 랜드마크 아파트를 찾고 시세 변화를 확인해본다. 

• 아파트 평당 가격을 높은 순으로 도출하며 해당 아파트 가격이 높은 이유와 랜드마크가 될 수 있는 이유를 확인해본다.
• 해당 아파트의 매매시세, 전세시세, 거래건수를 확인해본다.
• 실거래가와 네이버 매물 호가의 차이도 함께 확인한다.
• 과거의 저점, 과거 고점 시기와 시세를 확인한다. 
• 아파트 가격의 변화가 왜 생격는지 확인한다. 

6단계 : 입주물량과 미분양을 통해 해당 지역의 변화와 리스크를 확인해본다.

• 부동산 관련 사이트를 통해 10년 동안의 미분양 변화를 살펴본다.
• 미분양 수치가 증가하는지 떨어지고 있는지 변화 체크가 매우 중요하다. 
• 통계치에 잘 안나오는 경우는 인근 모델하우스 및 인근 부동산에 전화를 걸어 문의한다. 
• 앞으로 3년 동안의 입주물량을 살피며 과거의 입주물량도 함께 살핀다.
• 앞으로의 입주 물량이 정확히 어느 입지에 들어오는지 그리고 이에 따른 영향력을 함께 고민해본다.  
• 분양 준비 중인 아파트(재건축, 재개발, 택지개발 등)가 있는지 블로그, 뉴스, 카페 등을 통해 검색해본다.

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부동산 수요의 미래를 예측하는 방법 5가지

1. 청약경쟁률 : 미래 수요를 가늠하는 척도

• 청약경쟁률의 변화를 유심히 확인해봐야 한다. 
• 단순히 경쟁률만 보는 것이 아니라 어떤 입지 어떤 상품에 대한 경쟁률인지 확인해야 한다. 

2. 미분양 증감 : 수요와 공급의 줄다리기 결과

• 미분양이 많아지다가 급격하게 감소하는 지역에 관심을 가져야 한다.
• 미분양이 조금 증가하는 곳이 아닌 적정 수준 이상으로 증가하는 곳은 주의 할 것.
• 미분양이 적으면 당장 하락할 가능성은 낮다는 뜻 

3. 입주물량 : 전세가격에 절대적인 영향을 줄 수 있다.

• 입주물량이 터지기 전에는 전세가율이 매우 높음
• 입주물량이 터지면 전세가격이 곧 바로 영향을 받음
• 입주물량이 많고, 그 기간이 길어지면 전세가격과 함께 매매 가격도 하락할 가능성이 높다.
• 입주물량이 많은데 미분양까지 발생하면 매매가격과 전세가격은 무조건 동반 하락한다.
• 입주물량이 많다가 적어지는 곳은 전세가격이 먼저 오르고 이때 미분양이 많으면 매매가격은 오르지 않는다. 
• 입주물량이 많다가 적어지는 시점에 미분양이 급격히 감소하면 매매가격도 함께 상승한다. 

4. 투자자의 거래량 

• 거래량이 단순히 많고 적은 곳이 아닌 과거 평균 대비 최근 많아진 것을 확인해볼 것
• 누구랑 거래 했느냐가 중요한 것으로 서울투자자의 거래량과 서울지역 외의 거래량을 최우선적으로 살필 것
• 거래량 증감이 최소 200% 이상인 곳, 많게는 300~400% 이상인 곳은 관심을 가져야 한다.
• 거래량은 선행지표는 아니며 하지만 예상한 대로 사람들이 움직이는 지 체크할 수 있음
• 초보 투자자들은 조금은 늦었다고 볼 수 있지만 그래도 일반인들보다 훨씬 빠르게 선점할 수 있다. 

5. 전세가격 : 실가용 가치

• 서울 아파트 매매 가격이 10억, 전세가격이 7억일 경우와 인천아파트 매매가격이 10억, 전세가격이 5억원일 때 어디가 더 저평가 된 곳일까? 매매 가격이 동일하다면 전세가격이 높은 곳이 저평가 된 곳임
• 전세가격이 급등하면 시간이 지나면 임차수요가 매매수요로 넘어갈 가능성이 높아짐

부동산 상승, 하락 사이클 이해를 통한 부동산 가격이 오르는 이유 파악