부동산 상승, 하락 사이클 이해를 통한 부동산 가격이 오르는 이유 파악

부동산이 오르는 이유는?

부동산을 구성하는 요소는 토지, 건물이고 건물에는 자재비와 인건비로 구성이 되어 있습니다. 토지, 자재비(소비자 물가지수), 인건비(가구당 월평균 가계수지)의 경우 지속적으로 상승하는 가격이 상승하기 때문에 이러한 가격 전가 이유로 최소한 부동산 가격은 오를 수밖에 없습니다. 이처럼 토지, 물가, 소득 3개의 관계도에 의해 부동산 가격의 큰 방향이 결정이 되며 부동산에 영향을 미치는 수요, 공급, 통화량, 금리, 정책, 호재 등 여러가지 요인에 의해 작은 흐름이 발생합니다. 

물가와 가계속득이 오르는 것만큼 부동산 가격도 오르는 것이 정상입니다. 지금까지는 물가보다 소득이, 소득보다는 실물자산(부동산)이 더 많이 올랐습니다. 부동산 중에서도 가장 많이 오른 종목은 아파트입니다.( 아파트 > 단독주택 > 빌라)

물가와 가계 소득이 상승하듯이 장기적으로 부동산은 우상향 합니다. 물가와 가계소득과 관계없이 단기적으로 부동산이 하락하는 시기는 있을 수 있습니다. 단기적으로 부동산이 하락하는 요인을 이해한다면 투자 실패를 줄일 수 있고 장기적으로 대응하면 보다 안정적인 부동산 투자가 가능합니다. 많은 사람들은 다양한 대외변수에서 부동산 상승, 하락 이유를 찾지만 본연의 가치에 대해서 먼저를 이해해야 합니다. 

부동산 사이클의 이해

부동산 가격이 보합 → 매매수요 감소 →  거래절벽 → 분양 실적 저조(미분양) → 기존 분양 입주시작(전세하락, 매매 하락) →  분양 및 건설 연기 공급 감소 → 주택부족 → 전세가 상승(공급부족+임차수요) → 전세가율 상승 → 매매수요 전환 → 매매거래 증가(미분양 감소) → 공급 시작(청약 인기) → 매매전세 동반 상승(분양권, 재개발 활기) → 공급증가(청약과열) → 매매급등 전세안정 → 가격급등부담(거래감소) → 공급지속(입주로 전세조정) → 매매보합 전세하락 →공급지속(미분양 발생) → 매매하락/전세하락 → 보합

 

부동산 사이클이 발생하는 이유

사람이 하는 일이기 때문에 수요와 공급에 의한 불균형이 발생하고 불균형에 의해서 상승, 보합, 하락의 사이클이 발생하기 때문입니다. 사이클 터닝 포인트에는 매매가격, 전세가격의 변화가 나타나며 가격의 변화 이전에는 아래와 같은 주요 이벤트가 발생합니다. 부동산 사이클은 하향, 회복, 상승, 후퇴 4단계가 한 사이클로 꼭 움직이는 것은 아닙니다. 

• 신축, 구축할 것 없이 집이 부족한 경우
• 신축 공급이 턱없이 부족한 경우
• 신축 공급이 너무 과하게 많은 경우
• 신축/구축 가격이 너무 많이 올라 거래가 안되는 경우
• 단기간 입주가 많은 경우

부동산 상승, 하락 요인

공급이 많을 때 관연 부동산을 사야할까? 

• 공급이 많더라도 미분양이 급감소하면 집을 사야 한다.
• 공급이 많은데 미분양마저 많으면 집을 팔아야 한다.
• 공급의 많고 적음보다 미분양의 증가 및 감소가 더 중요하며 결론적으로 공급보다는 미래 수요(미분양)가 더 중요하다.

부동산 규제 정책이 나오면 집을 꼭 팔아야 할까?

• 부동산 규제가 없다고 생각하고 시장의 내재가치를 먼저 바라봐야 한다. 
• 가격이 저평가되어 있고 미분야 적으면 사야 된다.
• 가격이 비싸고 미분양이 증가하고 있다면 팔아야 한다. 

입지가 좋은 곳은 항상 오르기만 할까?

• 입지가 좋은 곳들은 상승장 때 많이 오르고 하락장에서 가격을 방어하지만 가격이 하락하지 않는 것은 아니다.
• 입지가 천지개벽 수준으로 좋아지는 곳은 매우 크게 오른다.
• 현재 기준이 아닌 미래 기준으로 살펴봐야 하며 현재 것을 사면 중수 앞으로 좋아질 것을 사면 고수이다. 

 

입지의 5요소(일자리, 교통, 학군, 상권, 자연환경) 중 어떤게 더 중요한가요?

• 중요한 순으로만 따지면 수도권은 일자리, 교통, 학군, 자연환경, 상권 순이며 수도권 외 지역은 일자리, 학군, 상권, 자연환경, 교통 순으로 중요하다. 
• 입지의 중요성 보다는 1~2년 이내 변동성이 큰 요소가 무엇인지 정확히 알고 미래 변화 사항을 잘 체크하는 것이 중요하다.
• 일자리, 교육, 상권, 자연환경은 잘 변화지 않은 요소이다. 교통은 자주 변하며 교통 호재는 매년 발표되고 시세에 영향을 미친다.
• 일자리, 학군, 자연환경, 상권은 한번만 제대로 분석해두면 되고 교통 호재는 수시로 업데이트 해야 한다. 

 

입지가 좋은 곳이 아닌 입지가 좋아지는 곳이란?

• 1순위 : 좋은 일자리가 생기는 곳
• 2순위 : 일자리로 빠르게 갈 수 있는 교통이 생기는 곳
• 3순위 : 거주환경이 좋아지는 곳(신도시, 택지개발지구, 촉진지구, 재개발 등)
• 단. 너무 작은 변화 사항을 확대 해석할 수 있는 우를 조심해야 할 것

 

부동산 투자 시 유망한 투자처라 불리는 곳은?

양질의 일자리가 생기는 곳이면서, 교통호재가 있으면서, 미분양이 확실히 적은 상태에서 공급마저 적으면서, 거주환경이 점점 좋아지면서, 가격이 저렴한 곳은 유망한 투자처라고 불릴 수 있습니다.