부동산 스터디 지역분석 신도시 및 구도심 아파트 투자 분석

부동산 지역분석 

부동산 스터디 시 지역분석은 현재의 입지를 이해하고 미래의 호재를 살피는 것입니다. 구도심은 이미 입지가 갖추어진 곳이고 신도시는 점차적으로 일자리, 교통, 학군, 편의시설, 자연환경 등의 입지가 만들어지는 곳입니다. 재개발이나 재건축은 지역분석이 아닌 사업성(상품성) 분석을 해야 합니다. 부동산 지역분석을 할 때에는 실거주를 하지 않더라도 내가 살고 싶은 지역으로 투자를 고려하는 것이 중요합니다. 

구도심 지역 분석

구도심은 일자리, 교통 호재가 가장 중요하며 그 외 요인은 잘 변하지 않는 편입니다. 일자리 경기가 어려워지면 아무래도 타격을 입게 될 수 있으며 일자리가 어려워도 공급이 부족하면 집값이 오르기도 합니다. 또한 일자리 경기가 어려워도 교통호재가 있으면 상승합니다. 가격 상승 요인은 복합적으로 잘 살펴봐줘야 합니다. 흐름 분석과 관계없이 순수 입지 분석만 했을 경우에는 일자리와 교통이 가장 중요합니다. 

• 구도심을 분석 할 때에는 교통호재(특히 일자리로 빠르게 연결해주는 노선)를 최우선으로 확인해봐야 합니다.
• 수도권에는 GTX부터 시작해서 다양한 교통호재가 있습니다.
• 수도권 외 지역에도 지하철, 경전철 교통호재가 종종 있을 수 있습니다. 

대전역 구도심 분석

부동산 스터디 : 구도심 지역 분석 확인 사항

• 일자리 : 해당 지역의 주요 일자리와 경기
• 교통 : 일자리로 통하는 주요 교통수단과 소요시간 체크
• 입지수준 : 동별 평단가 확인, 그 이유를 체크
• 교육수준 : 학원가, 중학교 학군 조사
• 랜드마크 : 동별 랜드마크 아파트 확인
• 신도시 : 인근 신도시/택지개발 확인
• 개발호재 : 일자리, 교통, 편의시설, 자연환경
• 분양 : 분양가 및 프리미엄 확인
• 재건축/재개발 : 재건축 및 재개발구역 가격, 단계, 이주일자 확인
• 도시계획 : 시군구청 홈페이지, 도시기본계획 참고
• 뉴스검색 : "00구, 00동 개발 호재, 교통호재" 검색, 시장 구청장 인터뷰 검색

신도시-구도심 결합한 도시개발사업

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신도시 입지 분석

신도시는 과거가 없고 미래만 있기 때문에 일자리, 교통, 학군, 편의시설, 자연환경 지표를 모두 체크해야 합니다. 신도시 내 어떠한 좋은 일자리가 생기는지, 구도심의 교통이 어떻게 연결이 되는지, 일자리가 많은 곳에 얼마나 빠르게 연결되는지, 학교와 학원가 형성은 어떻게 생길 것인지, 편의시설 및 상권이 좋은 곳은 어디인지, 자연환경이 함께 들어오는 경우 어디가 프리미엄급으로 차별화가 될 수 있는지 확인해봐야 합니다. 

 

신도시 입지의 가격은 인근 구도심의 분위기에 영향을 받는 편이나 신도시 형성에 따른 가격변화 사이클은 대체적으로 1)미분양, 2)시범단지 프리미엄, 3)분양권 활황기, 4)분양권 끝물, 5)전세가 상승, 6)매매가 상승 순으로 가격이 변화가 될 수 있습니다. 

 

신도시의 최대의 적은 구도심으로 신도시를 가장 무시하는 것은 구도심의 대장 입지 거주자가 됩니다. 신도시는 아무래도 처음에도 지지부진하지만 시간이 지나면 구도심 보다 부동산 시세가 역전이 됩니다.

수도권 공공택지 조성 방안 의왕, 군포, 안산

신도시 부동산 투자 성공 기준

• 사업 규모가 매우 큰가?
• 신도시를 만드는 주체가 지자체가 아닌 SH or LH?
• 인근 구도심과 매우 접해 있어 기존 구도심의 인프라를 어느정도 누릴 수 있는가?
• 구도심의 일자리로 빠르게 이동할 수 있는 교통 연결이 있는가?
• 신도시 내 좋은 일자리가 함께 들어오는가?

신도시와 택지개발 지구 분석시 꼭 확인해야 할 사항

신도시를 만든 이유와 규모, 만든 주체, 구도심과의 접근성과 함께 일자리, 교통, 학군, 편의시설, 자연환경을 체크해야 합니다. 이러한 지구가 조성이 될 때 만들어진 이유가 일자리가 많은 지역의 주택문제를 해결하기 위해 만드는지, 구도심이 오래되어 대체할 수 있는 신도시를 만드는지, 자족이 가능한 새로운 도시를 만드는지 확인해봐야 합니다.

또한 규모적인 부분에서도 신도시는 일반적으로 100만평 이상을 의미하는 것으로 판교신도시는 270만평, 광교신도시는 340만평, 위례는 205만평입니다. 

그리고 신도시는 만드는 주체 또한 확인해봐야합니다. SH, LH, 도시개발공사인지에 따라 규모가 달라질 수 있습니다. 

그 외 일자리, 교통(구도심의 연결 포함), 학군, 편의시설(상권), 자연환경을 체크해 봐야 합니다.

서울 발산택지개발사업지구 단위계획 사례

부동산 스터디 : 신도시 지역 분석 확인 사항

• 도시계획 : 토지이용계획도, 인구 및 도시크기 확인
• 사업주체 : 사업주체가 누구인지 확인(공공/민간)
• 일자리 : 주요 업무 시설 체크
• 교통 : 일자리로 통하는 주요 교통 수단과 소요시간 체크
• 미래입지 : 신도시 내 최고의 입지 아파트 선정(교통 > 상권 > 자연환경 순)
• 분양계획 : 앞으로 분양할 단지 일정 확인
• 아파트별 상품성 분석 : 위치, 브랜드, 세대수, 분양가, 조망, 조경, 구조, 자재, 주차장, 일조권 등