지식산업센터 매매 및 투자 전략

지식산업센터 투자 매력이 좋은 이유는?

1. 지식산업센터는 레버리지로 투자할 수 있는 것이 장점

미래가치가 있어서 인기 있는 곳의 월세 수익률은 2~4%로 역세권의 경우 4~5% 정도의 수익률을 얻을 수 있습니다. 대출이 70~80%가량 나오기 때문에 실제 투자되는 금액은 20~30%가량입니다. 대출 활용 시 수익률은 10%가 넘는 경우가 많습니다. 경기도의 경우 매매가가 3~4억 사이 금액이 많기 때문에 투자금액이 1억 이하에서 투자가 가능합니다. 

 

2. 규제가 거의 없다.

주택이 아닌 공장으로 분류가 되어 모든 주택 규제에서 제외가 됩니다. 취득세 및 양도세 중과가 없으며 종합부동산세는 없습니다. 다주택자 규제가 없습니다. 정부에서 일자리 창출로 밀어주고 있는 부동산 종목으로 세금 혜택이 있습니다. 

 

3. 리스크가 적고 관리가 쉽다. 

임차인이 기업이기 때문에 개인처럼 월세가 밀리는 일이 적은 편입니다. 관리 사무실에서 관리를 해주기 때문에 신경도 덜 쓰게 됩니다. 아파트처럼 보일러, 싱크대, 신발장 등의 고장 및 수선이 필요가 없으며 코로나 같은 상황에서도 상가가 아닌 오피스이기 때문에 영향을 거의 받지 않습니다. 

 

4. 아파트 처럼 시세 차익도 기대 가능

입지에 따라 다르지만 입지가 좋은 곳은 시세 상승을 하고 있습니다. 대출을 통해서 투자를 했을 경우를 감안할 경우 10~20%만 올라도 100% 수익률이 달성될 수도 있습니다. 월세수익률이 높은 곳은 시세차익이 적고, 시세차익이 큰 곳은 월세 수익률이 매우 낮지만 취사선택이 가능합니다. 

지식산업센터 매물 확인 

지식산업센터의 가격 결정 요소는 역세권, 신축, 인테리어 부분에 가격을 영향을 받습니다. 네이버 부동산에서 상가/업무/공장/토지 부분에서 지식산업센터 체크하면 지식산업센터 매물이 조회가 가능하며 아파트처럼 정보가 잘 정리가 되지 않아서 시세를 파악하기가 어려운 편입니다. 디지털산업단지가 있는 금천구와 구로구에 가장 많이 분포되어 있으며, 다음으로 성동구, 영등포구, 송파구, 강서구 순으로 입지하고 있습니다.

지식산업센터 성수권역

강남 배후 일자리 지역으로 지하철 2호선, 분당선이 가까운 곳과 그렇지 않은 곳으로 인기가 나누어질 수 있다. (ex. 서울숲비즈포레, 서울숲 SKV1)

 

지식산업센터 영등포권역

여의도 배후 일자리 지역으로 2호선, 9호선 당산역 인근과 2호선, 5호선의 영등포구청역이 있습니다. (당산역 SK V1, 아이에스비즈타워 2차)

 

지식산업센터 문정권역

문정역과 가까운 곳과 그렇지 않은 곳으로 나누어질 수 있으며 송파구라는 지리적인 장점이 있습니다. 

 

지식산업센터 구로/가산 권역

가산보다는 구로디지털단지 부근이 2호선 역세권이기 때문에 더 선호가 되고 있습니다.

 

지식산업센터 투자 전략

• 아파트 대비 지식산업센터 적정 평당가로 저평가를 검증을 하는 방법입니다. 아파트 1개 살 돈으로 그 지역 인근 지식산업센터를 몇 개 살 수 있는지 여부를 체크하여 시세를 파악한 후 원래 입지가 안 좋아지면 배수가 낮아져야 하는데 입지가 좋으면 배수가 높은 곳을 찾습니다. 
• 지역별 지식산업센터 평당가를 비교를 통해 저평가를 검증하는 방법입니다. 입지를 비교해서 금방 따라갈 곳과 저렴한 곳을 가려내는 방법입니다. 교통이 좋은 곳 위주로 선정을 해야 합니다. 각 지역 권역별 대상이 되는 지식산업센터 평당가를 비교하는 방법입니다. 
• 전용면적당 임대료 수준 비교하는 방법입니다. 전용 1평당 받을 수 있는 평당 임대료를 월세지수라고 부릅니다. 전용 20평 월세가 100만 원이면 월세지수 5이고 월세 200 받을 수 있으면 10이 됩니다. 전용 면적당 임대료 수준은 동일한데 매매가 저렴한 것 매매가는 동일한데 월세지수가 높은 것이 좋습니다. 입지별로 비교해보고 입지 내에서도 건물별로 매매가와 월세지수를 비교해서 평가를 해야 합니다. 
• 교통이 획기적으로 좋아지는 곳으로 8호선 연장, GTX 개통역이 있으며 인기 지하철 노선인 2호선 9호선, 5호선, 7호선의 역세권의 경우 미래가치가 있는 곳으로 볼 수 있습니다. 
• 웰세수익률이 높은 곳은 상대적으로 시세차익은 적다는 것을 알고 접근해야 합니다. 시세차익보다는 공실 리스크가 적은 곳으로 선택해야 하며 구축은 되도록 인테리어를 하여 임차금을 빠르게 그리고 높게 세팅해야 합니다. 신축은 입지에 따라 임차가 빨리 맞춰지는 곳은 정말 빨리 맞춰지고 비역세권은 오래 걸립니다. 분양의 경우는 초반에 공실이 발생할 수 있지만 그만큼 가격이 저렴한 편이기 때문에 장점이 있습니다. 

 

지식산업센터 란, 투자 시 알아야 할 정보 및 입주가능업종