지식산업센터 란, 투자 시 알아야 할 정보 및 입주가능업종

"지식산업센터" 란

산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률로 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있다는 다층형 집합건축물로서 3층 이상 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. 아파트형 공장은 1940년대 네덜란드에서 처음 등장하였으며 공업용지가 부족하여 토지를 효율적으로 이용하는 것이 필요한 나라를 중심으로 활성화가 되었으며 대표적으로 홍콩, 싱가포르, 일본에서 성장하였습니다. 우리나라에서는 아파트형 공장으로 불리었으나 2010년 산집법 및 시행령 개정에 따라 용어를 지식산업센터로 변경하게 되었습니다. 

• 사용목적/ 용도 : 사무실, 연구소, 작은공장, 창고
• 건축물대장 : 공장, 업무시설(주로 2층, 간혹 지상), 창고(지하), 상가(1~2층)
• 세금 : 상가와 동일하게 취급(취득세, 보유세, 양도세, 법인세)
• 대출 측면 : 상가보다 공실 가능성이 낮기 때문에 안전한 자산으로 인식하고 대출을 많이 해주는 편 

지식산업센터가 들어올 수 있는 곳

전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역에 모두 들어올 수 있습니다. 용적률 측면에서는 준공업지역이 가장 우수한 토지입니다. 준공업지역은 희소성이 있어서 아파트보다 더 짓기 어렵습니다. 일반공업지역에는 지식산업센터가 장기적으로 많이 생길 수 있지만 입지가 안 좋은 경우가 많습니다. 

 

지식산업센터 입주가능 업종

시끄러운 공장은 입점이 안되고 조용하게 사무실로 사용할 목적이라면 대부분 가능합니다. 작은병원, 세무사 사무실, 변호사 사무실, 법무사 사무실 등은 근린생활시설에만 들어갈 수 있고 공장은 입점 불가입니다. 지식산업센터의 입주가능업종은 아래와 같습니다.

 

지식산업센터 매입하기 전에 필요한 것은?

• 임대 후 월세에 대한 세금계산서 발행을 위해 사업자등록증은 필수입니다. 하지만 물건을 매입하기 전에 사업자등록증을 미리 만들 필요는 없습니다.
• 사업자등록증 만들기 전 개인명의로 계야갛고 이후에 만들어도 됩니다. 계약서 쓸 때는 개인명의로 계약하고 특약에 잔금 시 신규로 만든 사업자로 계약한다는 내용을 추가하여 잔금 치는 날 사업자로 계약서를 작성하면 됩니다.  
• 개인사업자의 경우 사업자를 미리 만들어야 한다는 압박으로 사업장 주소지를 고민하지 않아도 됩니다. 
• 법인의 경우에도 일주일이면 법인 설립이 되기 때문에 개인으로 먼저 진행하고 이후 법인 설립이 가능합니다. 법인의 경우는 개인사업자와 다르게 본점 주소지 등록할 주소가 필요합니다. 

 

지식산업센터 분양 및 전매

• 계약금 10% 납부 > 중도금 50% 무이자 > 잔금 40% > 잔금대출로 전환 
• 분양가의 10%만 있으면 분양권 취득하고 잔금 때까지 가져갈 수 있습니다. 
• 분양권이고 프리미엄이 있는 경우 분양가의 10%에 더하여 프리미엄 지급하면 잔금까지 가져갈 수 있습니다. 

지식산업센터 일반매매 방법

• 아파트 계약과 동일하며 계약금 10%, 나머지 잔금 90%로 계약을 합니다.
• 잔금 시 대출은 감정가의 70~90% 수준까지 가능합니다.
• 부가세 건물분의 10%는 매도자에게 별도 제공하고 환급 신청이 가능합니다. 

 

지식산업센터 세금 취득세

취득세 : 일반적으로 상가와 동일하며 취득세는 4.6%입니다.  분양받아 5년 이상 실사용하는 경우 50% 감면받을 수 있는 혜택이 있습니다. 임대를 주는 경우 감면이 불가합니다. 과밀억제권역의 경우 개인사업자는 4.6%, 5년 이내 법인사업자는 중과되어 9.4%입니다. 과밀억제권역 밖에 있는 법인으로 과밀억제권역 안의 지식산업센터를 매입하여 실사용이 아닌 임대를 주는 경우는 중과되지 않습니다. 지식산업센터를 취득일로부터 5년 이내에 매각, 증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 감면받은 취득세를 추징하도록 되어 있습니다.

보유세(재산세) : 아파트하고 동일하게 매년 1회 재산세를 납부하며 아파트보다는 재산세가 조금 더 많이 나오는 편입니다. 

양도세 : 매도시 발생이 되며 개인사업자는 양도세를 납부하며 법인의 경우 지출비용을 제외하고 법인세를 10% 납부하고 주택처럼 10% 법인세 추가 과세가 없습니다.  

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지신산업센터 매입 시 주택수에 포함이 되나요?

지식산업센터는 매입시 주택수에 포함되지 않습니다. 주택이 아닌 공장으로 분류되어 가구수에 포함되지 않습니다.

 

지식산업센터는 종합부동산세 과세 대상에 포함이 되나요?

지식산업센터 보유할 때에는 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다. 종합부동산세는 아파트, 단독주택, 다가구, 다세대, 오피스텔 주거용에 한정되어 지식산업센터는 분리과세에 적용이 되어 건물과 토지 모두 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다. 

 

지식산업센터도 주택의 1주택자처럼 2년 보유하면 양도세 비과세가 되나요?

양도세 비과세는 주택에 한정이 되며 지식산업센터는 1년 미만은 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~40% 일반세율 이 적용받습니다.

 

 

지식산업센터 매매 및 투자 전략