부동산 매매, 전세 가격 시세 파악 후 투자

부동산 분양권, 신축, 재건축, 재개발 종목 중 어떤 것을 할까?

분양이 잘 되려면 신축 아파트 가격이 올라야 합니다. 재건축이 잘 되려면 분양권의 가격이 올라야 합니다. 즉 신축 아파트 가격이 올라야 부동산 시세가 활성화가 됩니다. 부동산 사이클의 관점에서 보면 시세차익, 수익형 관점으로 구분할 수 있으며 아래와 같습니다. 

• 시세차익 : 아파트, 분양권, 재개발/재건축, 단독주택/빌라, 토지
• 수익형 : 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 원룸, 다가구 상권, 빌딩

부동산 호황기에는 시세차익형이 두드러지게 오르고 부동산 불황기에는 수익형 부동산이 관심을 받게 됩니다. 투자금 관점에서는 소액투자랑 소액 이상 2가지 유형으로 구분할 수 있으며 소액투자 군에 있는 것이 많은 사람들이 진행하고 있는 부동산 투자입니다. 

• 소액투자 : 단독주택, 빌라, 아파트, 분양권, 오피스텔
• 소액이상 : 재건축, 재개발, 원룸타가구, 상가, 토지, 빌딩

아파트 분양권, 재건축, 재개발은 모두 아파트가 되는 상품으로 오를 때 같이 오르고 내릴 때 같이 내립니다. 

 

매매, 전세 가격 시세 패턴

매매 값 하락↘, 전세값 상승↗ 역전 현상 : 공급이 많지 않은 상태에서 가격이 내리니까 무서워서 아무도 집을 안 사고 전세로 거주하려고 하기 때문에 전세 수요가 많아져 전세 가격만 급등할 때 나타나는 현상입니다. 2013년 서울에서 공급 부족에서 볼 수 있었으며 이런 시기에는 앞으로 입주물량, 청약경쟁률, 미분양 3가지 사항을 체크합니다.

매매 값 상승↗, 전세값 하락↘ : 가격이 계속 오르는 호황장에서 입주 물량이 터지며 전세 가격에 영향을 주며 전세 시세는 조정을 받지만 매매 가격은 오를 때 발생합니다. 부동산 대세 상승시기에 신규 입주 물량이 많은 지역의 경우 매매가는 꾸준히 오르지만 입주 전세 가격이 낮아 주변 전세 가격을 낮출 수 있습니다. 이처럼 상승장에서 매매 수요는 있지만 단기 입주 물량이 집중되는 시기에 발생이 됩니다.  

매매 값 상승↗, 전세값 상승↗ : 집이 부족하니 전세가 오르고 전세가 오르니 매매도 오르고 매매가 오르니 매매수요가 증가해 집이 부족하여 부동산 매매가도 상승, 전세값도 상승을 할 때를 말합니다. 부동산 대세 상승 시기에 나타나는 모습으로 후반부로 갈수록 전세 상승보다는 매매 상승이 더 크게 나타납니다. 이런 시기에는 매도보다는 매수를 해야 하는 시기로 타 지역 대비 상승률을 비교해보고 너무 많이 오르지 않았는지 확인해볼 필요가 있습니다 또한 앞으로의 공급 리스크를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

서울 공급량 및 미분양, 년별 수요량 등

서울 공급량 및 미분양, 년별 수요량 등

부동산 매매 및 전세 가격 패턴

부동산에는 사이클이 있습니다. 오랜 기간 보합 내지 하락하고 나면 다시 상승할 준비를 할 것입니다. 꼭대기 시점에 전세가 먼저 하락세로 돌아가는 경향이 있습니다. 보합하는 지역은 매매 가격 상승하는 모습을 보고 들어가도 늦지 않을 것입니다. 지역 시세는 지역 평균이기 때문에 부동산 투자 시 대장 아파트의 움직임의 흐름을 보고 들어갈 수 있는 여부를 결정합니다. 부동산 투자에는 일정 정도의 사이클이 있기 때문에 이를 참고하셔서 패턴을 참고하시길 바랍니다. 

부동산 상승, 하락 사이클 이해를 통한 부동산 가격이 오르는 이유 파악

 

전세가율(전세값/매매값) 에 따른 부동산 매수, 매도 시점

• 수요에는 매매수요와 임차수요가 있는데 이 둘을 객관적으로 나타내는 지표는 전세가율입니다.
• 전세가율이 높아지는 경우 : 매매가격이 하락하거나 전세가겨이 상승해야 합니다.
• 전세가율이 낮아지는 경우 : 매매가격이 상승하거나 전세가격이 하락해야 합니다.
• 전세가율이 오르고 내리는 이유는 매매가의 변동과 전세가의 변동에 따라 결정 되며 전세가율이 평균보다 낮을 경우 매도적기이며 전세가율이 평균보다 높을 경우 매수 적기로 볼 수 있다.(재건축 제외)