부동산 아파트 시세 조사 임장 활동 다니는 법 및 체크리스트

 

 

부동산 시세 조사 

네이버 부동산을 가장 많이 활용하며 부동산 중개소에 걸어 요즘 매매 분위기를 물어봐야 합니다. 또한 국토부 실거래가, KB 부동산 LIV 시세, 벼룩시장/지역신문, 지역 부동산 사이트, 카페 커뮤니티 및 맘카페 등을 통해서 조사를 할 수 있습니다. 

• 동별 아파트 리스트를 정리하고 평형별 시세 정리하기
• 매매가격, 전세가격, 갭차이 정리하기
• 각 동별 대장 아파트끼리 비교를 해서 해당 구지역의 대장 아파트와 비교하기
• 각 동의 대장 아파트의 매매 시세, 전세시세와 미래 가치를 보고 하나를 산다면? 비교하기 
• 얼마나 더 오를 수 있을지 생각해보고 글로 작성하기
• 투자금 대비 예상 수익률 적어보기

국토교통부 실거래가 공개시스템

부동산 시세 파악 : 전화 임장

그 지역의 정기적인 전화를 통해 매주 1회 이상 전화 임장하는 습관을 들이는 것이 필요합니다. 말이 통하는 부동산 한곳을 뚫어서 시세조사와 모니터링을 중개사에게 넘기는 형태로 해서 원하는 금액대를 알려주고 좋은 매물이 있으면 전화를 부탁합니다. 

• 다양한 입장에서 전화를 걸어 시세 및 동향 체크하기(투자자 입장, 실거주자 입장, 임차인 입장 파악)
• 부동산 시세 가격 조사보다는 주요 물건 정보를 추이 기록하는 것에 초점을 맞출 것 : 몇동, 몇호 매매가, 주인 거주여부, 잔금은 언제까지?, 언제 물건이 나올 것인지?, 왜 싼지, 왜 비싼지, 가격 조율성 등을 파악
• 관심 있는 부동산 매물을 다른 부동산과 공유하는지 확인

 

임장 활동 사전 준비 방법 및 체크 사항

임장을 한번 가서 모든 것을 다 알려고 하는 것은 욕심입니다. 처음에는 여행하듯이 지역을 크게 훑으면서 동네 분위기, 교통, 역세권, 상권, 거주환경을 파악합니다. 2번째 방문에는 부동산 사무실에 방문하여 분위기를 파악하고 사전에 알기 어려웠던 사실을 알아내고 주변 학군과 일자리를 확인합니다. 세번째에는 아파트 물건을 확인하고 내부 상태를 확인합니다. 

발품을 팔기 전에는 시간을 조금이나마 아끼기 위해서는 방문 하기 전에 전화로 문의를 할 수 있는 것은 전화로 해결하고 현장에서 기록할 수 있는 대표 부동산사무실 연락처, 매물정보, 주변사진, 상담내용 기록을 파악합니다. 

• 사전준비 : 지역단위에서 출발해서 아파트 단위까지 흐름 분석, 수요와 공급 체크(미분양, 청약경쟁률, 입주물량), 개발 호재를 포함한  교통 및 일자리 중심으로 확인, 대표 아파트 및 동 시세 분석
• D-1 준비 : 현장에 방문해서 내가 꼭 해야할 일들을 체크리스트를 만들고 체크 후 방문(네이버 지도 프린트, 관심 아파트 및 동 정리한 내용 프린트, 실거래가 거래정보 프린트 등)
• 발품 당일 : 임장할 때 나만의 루틴을 만들 필요가 있습니다. 가장 비싼 동네 순으로 보고 공급이 많은 곳을 필수로 방문합니다. 출력한 지도에 브리핑 받은 정보를 꼼꼼하게 기록하고 입지와 가격을 중심으로 최종 리뷰와 선택을 하고 다음의 계획을 진행합니다.
• 발품 결과물 체크리스트 구성 : 동별 전세 시세 및 매물개수, 관심아파트 정확한 시세 및 매물 확인, 관심아파트 대표 부동산 확인 및 연락처, 입지 및 호재 브리핑 듣기, 실거주 입장에서 아파트 차이점 확인, 학군 조사, 학원 조사, 상권 조사, 대표 동 및 아파트 별 영상

※ 본격적으로 임장을 다니기 전에 사전 조사를 통해 부동산의 시세변화, 청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 전세가 등을 확인할 필요가 있습니다. 

부동산 재테크 투자 확인 사항(시세 변화, 청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 거래량, 전세가)

부동산 중개소 방문 시 체크리스트 

아는 만큼 정보를 얻을 수 있으며 투자자 이해도가 높은 중개사를 만날 것이며 확실히 사려고 하는 마음을 보여야 제대로된 정보를 받을 수 있습니다. 부작정 중개소에 들어가기 보다는 사전에 전화를 해보고 방문하는 것이 좋습니다. 매물은 다른 곳과 크로스 체크를 해봐야 합니다. 다른곳에 전화를 해서 앞에서 듣지 못한 매물이 나오는 경우가 있습니다. 자연스럽게 궁금한 것을 물어보는 것이 좋습니다.

• 동네 입지 브리핑
• 선호 대장 아파트와 이유
• 최근 투자자 유입 및 매매 거래 분위기
• 로얄동, 커뮤니티 시설 등 장단점 파악
• 최근 시세 변화 확인
• 현재 나와 있는 매물 정보 확인
• 분양하는 단지가 있는지 재건축, 재개발 단지가 있는지 확인
• 해당 거주지는 어디로 출근하는지 일자리를 확인할 필요
• 일자리 이동시 교통편이 어떻게 되는지 확인

임장활동 : 매물 정보 체크리스트 

부동산 임장 활동 공인중개사 사무실에서 얻은 매물 정보에 대한 내용을 제대로 파악을 할 필요가 있습니다. 

• 아파트명, 평형, 몇동, 몇층, 향, 타입, 사이드 여부
• 집주인 실거주 여부, 임차인 성향
• 확장 및 수리 여부
• 매물의 시세, 전세시세
• 주차장 연결여부, 지하주차장 몇층인지(한가구당 주차 배정 수)
• 잔금 가능일, 전세 만기일
• 매도 이유

임장활동은 매물정보를 확인하는 일

임장활동 : 매물 내부 확인 체크리스트

중개소에서 나와 매물 확인하러 갈 때 나중에 잊어버리지 않게 꼼꼼하게 기록할 필요가 있습니다. 실내 들어가자 마자 일조권부터 확인할 필요가 있습니다. 

• 동호수 정보와 언제 부터 입주했는지
• 집 내부 수리 여부 
• 일조권 및 조망권 상태
• 베란다 누수, 곰팡이 여부, 샷시 상태
• 도배장판 상태, 싱크대 상태, 욕실 상태, 보일러 교체  

※ 상업용 부동산인 무인 렌탈스튜디오 공간 매물 선정 시 확인해야 할 사항도 함께 공유합니다.

무인 렌탈스튜디오 창업 시 공간 매물 선정 기준

 

부동산 임장 다니는법 목적

임장은 확인사살하고 결론을 내리기 위해서 가는 것입니다. 한 동네에 여러 아파트가 있다면 그중에서 어떤 아파트가 왜 비싼지 발품을 가기 전에 대략적으로 생각을 해서 가야되고 임장 활동을 통해 왜 시세 차이가 나는지 확인할 필요가 있습니다. 그리고 현재 시점에서 어떤 아파트가 저평가 된 것인지 결론을 내리는 습관을 들여야 합니다. 부동산 시세 파악을 위한 임장 활동은 즉 내가 사전 조사를 통해서 얻은 정보를 확인사살을 하고 결론을 내기기 위해서 가는 것입니다.