부동산 매매 스터디 기초, LTV, DTI, DSR 용어 뜻

내 집(아파트)를 마련할 수 있는 방법

내집 마련의 일반적인 순서는 방법선정, 예산확인, 후보지역 선정, 입지분석, 매물 확인, 현장확인, 거래하기 절차를 통해서 내 집의 부동산 절차가 진행이 됩니다. 먼저 내 집마련 방법에는 크게 일반 매매, 청약, 경매 및 공매와 같은 3가지 방법이 있습니다.

일반 매매 : 일반적으로 대다수의 사람들이 공인중개사에 의뢰하여 부동산을 거래하는 방식으로 가장 일반적이고 수월하며 부동산 중개업소에서 진행이 됩니다. 하지만 급매를 제외하고는 시세대비 싸게 구매하기 힘든 상황입니다.

청약 : 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 분양되는 아파트의 매매를 신청할 수 있는 자격을 주는 제도로 청약홈 사이트에서 진행이 됩니다. 새 아파트에 정책적인 활용을 통해 비용 대비 효율적으로 내 집 장만을 할 수 있습니다. 반면에 높은 분양가일 경우에는 하우스 푸어 우려가 있으며 부동산 활황기에는 경쟁 시 심하고 절차나 내용이 복잡하여 청약에 선정이 되더라도 복잡한 절차가 진행이 되어야 하는 단점이 있습니다. 

경매 및 공매 : 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 후 대신 팔아  그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 것입니다. 주로 법원을 통해서 진행이 되며 공매는 온비드 사이트를 통해서 진행이 됩니다. 시세보다 싸게 살 수 있지만 명도 이전 등 어려움이 있으며 관련 지식 등 별도의 준비가 필요하여 다른 방법보다 많은 공부가 필요합니다. 

 

부동산 매매 관련 예산 구성

매매대금 + 취등록세 등 세금 + 중개수수료(복비) + 등기비용(인지대, 채권매입, 법무사 수수료) + 인테리어 비용 등으로 구성. 일반적으로 취등록세 등 세금, 중개수수료, 등기 비용은 매매 대금의 2~5% 정도 됩니다. 

 

주택담보 대출

일반적으로 내집 마련을 종잣돈과 대출을 통해서 예산을 조달할 수 있는데 우리가 일반적으로 예산을 마련할 수 있는 대출 종류에 대해서 알아보면 신용대출과 담보대출이 있으며 현실적으로 우리가 내 집 마련을 위해서는 담보 대출을 받는데 이는 주택을 담보물로 대출하는 주택담보 대출로 담보 물건 만으로 대출하는 것으로 중도로 상환을 할 시 수수료가 발생이 됩니다. 

 

신용 대출의 종류 : 마이너스통장과 신용대출의 차이

마이너스통장 : 직장, 소득 근거로 하는 무담보 대출로 제 1금융권에서 개설할 수 있으며 저금리에 대출과 상환이 자유롭습니다. 일반적으로 한도는 낮으며 개인 간 편차가 있습니다. 

신용대출 : 마이너스통장가 비슷하지만 일반적으로 대출을 받으면 대출액이 모두 입금이 됩니다. 제2금융권도 개설이 가능하지만 한도가 높은 편입니다. 마이너스통장에 비해 금리가 높으며 개인 간 편차가 있으며 중도 상환 수수료가 발생이 됩니다. 

 

대출 상환 방식

• 만기 일시 상환 : 대출 기간 이자만 부담하고 만기시 대출금 상환이 됩니다. 만기 전까지 이자만 납입하고 만기에 목돈이 필요합니다.
• 원금 균등상환 : 매달 원금을 똑같은 금액만큼 상환하는 것으로 이자는 남은 원금에 대해서 부여를 합니다. 이자 총액이 가장 적고 상환 총액도 가장 적습니다. 초반에 상환금이 크지만 인플레이션 등을 고려할 때 만기 일시 상환보다 매력이 떨어집니다. 우리나라에서 많은 사람들이 대출 상환 방식을 선택할 때 원금 균등 방식을 많이 택한다고 하네요.
• 원리금 균등상환 : 매달 원금, 이자를 합한 금액만큼 상환하는 것으로 원금 근등 상환에 비해 초반 상환액이 적지만 이자 총액이 원금 분할 상환에 비해 큽니다.  

금리

• 변동금리형 : 대출 기간 중 금리가 변하는 것으로 고정 금리보다 저금리이며 금리 인하기에 유리합니다.
• 고정금리형 : 대출 기간 중 금리가 일정한 것으로 금리인상기에 유리하며 변동금리보다 고금리이며 금리 인하기에 불리합니다. 

부동산 용어 LTV, DTI, DSR 뜻, 계산

• LTV(담보인정비율) : Loan to value 담보가치 대비 비율을 의미하며 주택을 담보로 자금을 조달 할 시에 최대 조달 한도를 의미합니다. 계산식 = 대출액 / 주택가격
• DTI(총부채 상환비율) : Debt to Income 즉 총부채 상환 비율을 말하며 벌어들이는 소득 대비 부채의 연간 원리금 상환 비율을 뜻합니다. 계산식 = 담보대출 상환액 합계 / 총소득
• DSR(총부채 원리금 상환 비율) : Debt Service Ratio 총부채 원리금 상환 비율을 말하며 1년 소득 대비 주택 담보 대출 원리금 상환액과 함께 다른 대출 이자 상환액 비율을 뜻합니다. 계산식 = (담보대출 상환액 합계 + 기타 부채 상환액 합계) / 총소득
• DTI, DSR 차이 : DTI의 경우 주택담보 원리금만 더하지만, DSR의 경우 주택담보 분 아니라 개인이 가지고 있는 모든 부채를 더해 빌려줄 수 있는 범위를 정하는 것으로 DSR이 DTI가 더욱 강력한 규제 장치라고 볼 수 있습니다.