부동산 아파트 입지 분석 및 평가 고려 사항 : 일자리, 교통, 학군 등

부동산 아파트 매매 시 입지 분석 및 평가 고려 사항, 일자리, 교통, 학군

부동산 아파트 매수 입지분석

1. 일자리, 직장(특히 수도권에서는 매우 중요함)

서울 일자리 종사자수 520만명으로 강남권 권역의 경우 148만명으로 서울 종사자수의 28%, 광화문·종로권 권역의 경우 65만명으로 서울 종사자수의 13%, 여의도·목동은 49만명으로 서울 종사자수의 7%입니다. 서울 일자리 인구 중 10명 중 3명은 강남권에서 일하고 10명 중 1명은 광화문, 종로의 도심권, 1명은 여의도권에서 일하는 것으로 볼 수 있습니다. 우리나라에서 일을 할 수 있는 성인 인구 10명 중 5명이 위와 같이 3개의 핵심 업무지역에서 일을 합니다.
이밖에 우리나라 주요 일자리 지역은 구로디지털단지(구디)&가산디지털단지(가디) 47만, 판교 28만, 마곡 26만, 상암 25만만, 화성 49만, 수원 44만, 안양&군표 37만, 용인 35만, 부천 30만으로 파악이 됩니다.

수도권 이외의 지방의 경우 종사자수 20만을 넘기는 지역을 찾아보기 어려운데. 가장 많은 곳이 대구 달서구 21만명으로 그러므로 수도권 이외의 지방의 입지분석 기준 중 중요도를 덜 차지합니다. 지역 내 일자리가 어디에 몰려 있고 어떤 기업이 있는지만 확인하면 됩니다.

‘규모있는 종사자 갖춘’ 사업체 수가 많은 지역

'우리나라에서 500인 이상의 종사자수를 가진 사업체가 많다.' 의 의미는 직장의 질이 좋은 매출규모가 큰 사업체일 가능성이 큽니다. 그러한 기업들은 또한 높은 봉을 받는 사람이 많을 가능성이 크다고도 볼 수 있습니다. 기업체의 수 만으로 평가하는 것이 아니라 질도 같이 평가를 해야 합니다.

부동산을 투자 및 실거시 시에는 반드시 수도권&지방 종사자수가 많은 곳이 어디인지 확인하고 위상을 기억해야 합니다. 아래와 같은 주요 지역의 입지는 우리가 어느 정도 부동산의 실거래 가격 확인만으로도 어느 정도 파악이 가능합니다.
- 1등급 (서울 30만명 이상) : 강남구, 서초구, 송파구, 중구/종로구, 영등포구
- 2등급 (서울 20만명 이상/ 경기,인천 30만명 이상) : 마포구, 금천구, 구로구/ 성남, 수원, 화성, 용인
- 3등급 (서울 10만명 이상/ 경기,인천 10만명 이상) : 동작구, 관악구, 성북구/ 안양, 인천 부평구
- 4등급 (서울 10만명 이하/ 경기,인천 10만명 이하) : 은평구, 도봉구, 강북구/ 하남, 의왕, 인천 계양구

서울시 사업체 수 현황

이밖에 500인 이상 사업체수가 많은 지역 확인하고 위상을 기억해야 합니다.
- 서울에서 500인 이상 사업체수가 몰려 있는 지역 : 강남구, 서초구, 중구, 영등포구, 송파구, 종로구
- 경기도에서 500인 이상 사업체수 비율이 높은 지역 : 성남시, 수원시, 화성시, 안양시, 용인시, 부천시

이제는 부동산 실거주와 투자로서 선택을 해야하는 것은 나와 배우자가 일자리가 위차 한 곳과 함께 양질의 좋은 일자리가 많은 곳 또는 앞으로 유입이 될 예정인 곳을 고려해서 부동산 매매를 진행해야 합니다.

2. 교통, 일자리 접근성

지하철 및 버스 등 대중교통을 통해 일자리까지의 접근성이 좋은 곳이 많은 선호하는 곳이지만 꼭 상급지가 아니더라도 내 예산 안에서 접근성이 좋은 곳을 찾아봐야 합니다. 지하철 기준으로 정리를 하면,

• 2호선 : 강남, 광화문, 종로, 구로, 가산 등 주요 일자리가 많은 곳을 가장 많이 지나갑니다.
• 9호선 : 강남권을 지나간다
• 신분당선/분당선, 7호선 : 강남으로 접근성이 좋습니다.
• 3호선 : 강남 및 광화문 등이 도심으로 들어가는 것이 편리한 노선
• 4호선 : 아래에서 강남으로 들어가도록 노선

지하철이 개통되어 있지 않은 수도권 외곽 지역은 광역버스의 중요성이 높습니다. 그렇다고 광역버스보다는 지하철 역세권이 더 중요도가 높습니다. 수도권 이외의 지방은 수도권과 달리 교통 중요성이 낮다. 어쩌면 없다고 해도 무방합니다. 지방은 대부분 60% 가까운 비율이 자가 차량을 이용해서 출퇴근을 하는 경우가 많습니다.

1. 수도권 외 지방 내 일자리가 많은 곳
: 부산 해운대 센텀, 대구 수성구 범어, 대전 서구 둔산/ 시청&정부청사, 광주 첨단지구, 울산 전역의 산업단지
2. 단지와 일자리 접근성 30분 이내로 이동 가능하면 접근성이 좋다고 판단.

일자리 접근성이 접근성이 좋은 지역

- 1등급 (강남 30분) : 강남구, 서초구, 송파구, 성동구, 강동구, 관악구
- 2등급 (강남 1시간/ 도심, 여의도, 구로 등 30분) : 영등포구, 종로구, 마포구, 구로구, 분당, 평촌, 산본
- 3등급 (도심, 여의도, 구로 1시간) : 서울시 전역(노원, 중랑, 성북, 동대문), 부천, 중동, 일산
- 4등급 : 그 외

서울시 출퇴근 이동시간 거리

3. 학군, 중학교 학업성취도

중학교 학업성취도율이 높은 학교를 많이 가지고 있다는 의미는 100점 중 80점 이상 맞는 보통 학력을 가진 학생들이 동네에서 80% 이상이라는 의미로 즉 좋은 학군을 가지고 있다는 의미는 공부 잘하고 열심히 하는 학생과 더불어 그 학생을 뒷받침할 수 있는 질 좋은 학원가가 있다는 의미입니다.

전체 학군 우수 지역과 상위 학군 우수 지역인 강남구, 서초구, 성남분당, 용인수지 지역이 있으며 학교를 배정받는 범위가 있기 때문에 학군이 좋은 아파트를 가려면 꼭 그 단지에 가야 하는 상황입니다. 부동산 매매 시에는 학교 배정이 어디로 되는지 알아보고 매수하는 것도 고려를 해야 합니다. 학군지는 매매와 전세 수요가 비교적 안정적으로 지역 내 학군지의 힘은 상승장뿐만 아니라 하락장일 때도 어느 정도 방어가 가능합니다.

학업성취도 확인하는 방법은 아실(아파트실거래가)에 들어가 학군 탭에 들어가면 학업성취도를 확인할 수 있습니다. 학업성취도는 높지만 특목고 진학률이 낮은 경우도 있으며 학업성취도를 기준으로 보는 것이 좋습니다.

학군 및 학업성취도

학원가가 잘 되어 있는 동네의 분위기는 1층에 패스트푸드, 식당, 편의점이 많으며. 한 건물 안에서 모든 것을 해결할 수 있는 곳입니다. 부모가 회사에서 일하면서도 불안하지 않는 환경에서 아이를 키울 수 있는 동네의 분위기를 선호합니다. 학원가는 단기간 안에 형성되지 않는다. 규모와 질을 만들려면 시간이 걸리기 때문에 수도권 안에서 학원가 규모와 학원가 질을 갖춘 데가 정해져 있습니다. 주요 학원가로는 서울 지역에 대치동 권역(천여개), 목동(500여개), 중계동(250여개) 등이 있으며 경기도 권역에는 분당 350여개, 평촌 300여개, 일산 220여개 등이 있다고 합니다.

• 초등학생 학원가 : 태권도 학원/ 피아노학원/ 독서학원 => 해당지역 내 선호도가 높습니다.
• 입시학원 학원가 : 국영수 종합학원, 과목당 단과학원 => 다른 지역에서 수요 유입이 높습니다.

학업성취도율 85% 이상이 3개 이상인 지역

- 1등급 (학업성취도 평가 95% 3개 이상) : 강남구 대치, 양천구 목동, 성남 분당
- 2등급 (학업성취도 평가 90% 3개 이상) : 서초구, 용인 수지, 안양 평촌, 수원 영통
- 3등급 (학업성취도 평가 85% 3개 이상) : 송파구, 노원구, 고양(일산)
- 4등급 (학업성취도 평가 85% 미만) : 그 외

4. 환경
먹고 마시고 쇼핑 등 소비하는 데 편리한 편의시설의 존재 유무 또한 매우 중요합니다. 백화점, 대형마트, 그리고 스타벅스 등은 구매력을 판단하는 중요한 요소로 특히 부자들은 병원과 백화점이 가까운 곳에 삽니다. 슬세권이라는 의미인 슬리퍼를 신고 편하게 소비할 수 있는 환경이라는 말이 괜히 나온 것이 아니죠.


부동산 임장 다닐 시 위와 같은 입지 분석과 입지 평가 등을 사전에 조사를 해보고 임장을 해보시는 것을 추천드립니다. 부동산 매매 시 시세를 온라인으로만 조회하지 마시고 실제로 현장 임장을 통해서 경험해보시는 것을 추천드립니다. 임장 시 체크리스트에 도움이 될만한 정보를 공유드립니다.

부동산 아파트 시세 조사 임장 활동 다니는 법 및 체크리스트